Qué mide realmente

Una prueba de percolación — "perc test" — mide qué tan rápido drena el agua por el suelo en un punto específico de la propiedad. Se excava un hoyo a cierta profundidad, se llena de agua y se cronometra cuánto baja el nivel. Esa velocidad le dice al condado si el suelo puede absorber y filtrar de forma segura las aguas residuales de un sistema séptico, y de qué tamaño tendría que ser ese sistema.

Por qué importa tanto

Si el lote no está conectado a alcantarillado municipal, el séptico suele ser la única forma legal de manejar las aguas residuales. Y la mayoría de los condados no emite permiso de construcción para una vivienda sin un sistema séptico aprobado.

Sin perc aprobado no hay permiso de séptico, y sin permiso de séptico no hay permiso de construcción. Es una de las razones más comunes por las que un lote rural barato resulta no ser construible.

Quién la hace y cuánto cuesta

Normalmente la realiza o supervisa un científico de suelos con licencia, un ingeniero o el departamento de salud ambiental del condado. El costo varía bastante por región y por las condiciones del lote, pero un rango aproximado es de 150 a 800 dólares.

Es poco dinero comparado con el precio de compra, y justamente por eso saltárselo antes de comprar es un mal negocio.

Qué hace que un lote repruebe

• Mucha arcilla — el agua drena demasiado lento
• Nivel freático alto — no queda separación suficiente entre el campo de drenaje y el agua subterránea
• Roca madre poco profunda
• Lote demasiado chico para el campo de drenaje que exige ese tipo de suelo
• Pendiente pronunciada, o cercanía a un pozo, un cuerpo de agua o humedales

Reprobar no siempre es el final

Algunos lotes que reprueban el perc estándar todavía pueden usar sistemas sépticos alternativos de ingeniería — sistemas de montículo, unidades de tratamiento aeróbico — pero cuestan bastante más de instalar, cuestan dinero de mantener cada año, y no están permitidos en todos lados.

Si un lote reprueba, pregunta específicamente al departamento de salud del condado qué sistemas alternativos aprueban antes de darlo por perdido — y también antes de asumir que existe un plan B.

Cuándo no tienes que preocuparte

Si el lote ya está conectado, o puede conectarse fácilmente, a una línea de alcantarillado municipal, el perc test es irrelevante para la construibilidad. Confirma la disponibilidad de alcantarillado directamente con el condado o el proveedor del servicio.

La regla práctica

Si el lote depende de séptico y todavía no ha pasado un perc test, haz tu oferta contingente a que apruebe uno — o presupuesta la posibilidad real de que nunca lo haga.

En Florida en particular, el nivel freático alto hace que esto falle más seguido de lo que la gente espera. Ver la lista completa para Florida →